Une accentuation du ralentissement du marché immobilier ! Le retour des bonnes affaires ?

Le marché immobilier continue de s’ajuster après la COVID-19. Les données les plus récentes publiées par l’INSEE étayent :

• la poursuite d’une très forte hausse des prix de l’immobilier pour les maisons, notamment en zone rurale mais aussi, dans une moindre mesure, en Ile de France ;
• la poursuite d’une très forte hausse des prix de l’immobilier pour les appartements de province, bien qu’à un rythme plus lent que pour les maisons ;
• Paris confirme la baisse des prix de l’immobilier, alors qu’elle est encore assez faible (-0,80%) ;
• A Lyon, le prix de l’immobilier n’a pas augmenté depuis un moment, mais il n’a pas diminué non plus.

En conclusion, le marché immobilier est encore assez dynamique. Nous aurons la chance de travailler sur tous ces sujets lors du prochain cycle de formation « Investir dans l’immobilier local » qui débutera le vendredi 23 septembre.

Après les records établis les mois précédents, le nombre de transactions semble enfin refluer. Le nombre de transactions est encore assez élevé et dépasse encore largement le million par an.

Un niveau de transaction toujours élevé qui devrait baisser au second semestre en raison de la hausse des taux d’intérêt et du durcissement des normes d’octroi des crédits immobiliers.

Pour l’instant, la dynamique du premier semestre est si forte qu’un ralentissement serait le bienvenu. L’euphorie et la hausse exorbitante des prix qui l’accompagnent ne sont pas saines.

Un marché immobilier plus équilibré est nécessaire de toute urgence.

Après la récente augmentation, il est crucial de donner aux acheteurs et aux vendeurs un moment pour reprendre leur souffle et comprendre la situation afin qu’ils puissent se rétablir rapidement.

Les investisseurs immobiliers n’aiment pas les périodes euphoriques car les négociations sont difficiles et les accords rentables sont difficiles à trouver.
Investir dans l’immobilier, c’est avoir les moyens financiers de faire de bons achats. Trouver un immeuble de rapport avec du potentiel, planifier d’investir dans des projets ou des améliorations qui aideront à réaliser ce potentiel, puis en profiter soit comme résidence principale ou secondaire, soit comme source de revenus locaux.

De nombreux acheteurs sont présents en période d’euphorie ; Il est impossible de négocier un bon prix d’achat car tout se vend à n’importe quel prix ! Les vendeurs ont peu d’intérêt à accepter des négociations en période d’euphorie tant il y a d’acheteurs consentants prêts à payer n’importe quel prix pour tout !

Nous sommes sur le point de vivre la fin de cette euphorie. La hausse des taux d’intérêt et le resserrement des conditions des prêts hypothécaires devraient se traduire par une diminution du volume des transactions.

Nous entrons dans un marché qui semble plus sain et équilibré entre acheteurs et vendeurs.

Moins de liquidité signifie que les cycles de vente vont s’allonger. Et les candidats à l’investissement immobilier pourront enfin tenter de faire un bon achat. Nous ne sommes clairement pas en pleine expansion du marché.

Le ralentissement du marché, la difficulté accrue à obtenir un crédit immobilier du fait de la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers et l’accélération de la vétusté de l’immobilier qui empêche les propriétaires de louer des biens à faible DPE devraient néanmoins réduire la liquidité du marché.

Il faudra plus de temps pour vendre des articles avec un emplacement indésirable ou avec un défaut qui les empêche de satisfaire la demande majoritaire. Les vendeurs ne pourront plus utiliser la panique pour imposer des prix complètement absurdes ; au lieu de cela, ils devront s’adapter à une demande plus élevée.

Des raisons fortes serviront à effrayer les vendeurs qui profiteraient de l’euphorie pour vendre n’importe quoi à n’importe quel prix, comme l’immobilisme et le manque de tâches à accomplir à court et moyen terme.

Certains vendeurs, qui n’attendront pas, cèderont aux acheteurs potentiels qui fourniront les raisons les plus solides pour convaincre le vendeur que le prix de la propriété est juste.

Portez une attention particulière à la négociation des frais, cependant. Le marché immobilier est encore assez actif et cette tendance devrait se poursuivre à l’avenir. Nous ne sommes pas, en effet, dans un marché qui décline. C’est juste avant la fin de l’euphorie.

Inutile d’essayer de négocier des remises de 30% ou 40% en supposant la fin du monde et l’effondrement du marché. Ce n’est pas la réalité.

Après une hausse qui atteint parfois +30% en trois ans, une petite consolidation de -5% ou -10% ne serait pas bien catastrophique.

La proposition est simplement d’expliquer que la fin de l’euphorie permet une plus grande marge de négociation, mais que cette marge sera encore modérée puisque, oui, les taux d’intérêt immobiliers augmentent rapidement mais sont encore bien inférieurs à l’inflation.

Nous sommes toujours dans une période de taux d’intérêt réels négatifs, ce qui est très bénéfique au dynamisme du marché immobilier.

Attention à ne pas regarder le train passer en attendant une très forte baisse qui ne se produira jamais ! Il faut agir et investir. Il y aura toujours un argument pour vous convaincre d’attendre ; ce n’est jamais le bon moment. Ce serait une erreur !

L’erreur est de ne rien faire et d’attendre sans fin le moment idéal, qui ne viendra jamais. puis le regretter après 20 ans.

Demain, si le taux de crédit immobilier devait être supérieur au taux d’inflation, la justification pourrait être différente (mais comme cela impliquerait une croissance économique très rapide, d’autres justifications pourraient alors être en mesure d’expliquer un marché immobilier dynamique).

3 façons d’obtenir un accord de crédit immobilier malgré des taux d’intérêt élevés.

La question du taux de chômage a occupé le devant de la scène ces dernières semaines. Avec la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, il apparaît qu’il y a de plus en plus de refus de crédit immobilier.

Malgré l’attention médiatique que le sujet a reçue, j’ai été surpris de ne pas recevoir beaucoup de commentaires ou de demandes de conseils. C’est étrange. Le but est d’essayer de calculer l’ampleur du problème plutôt que de nier son existence. S’agit-il vraiment d’un problème de courtisan ou d’un problème plus vaste qui ruinera le marché immobilier ?

Pour faire simple, le taux d’intérêt le plus élevé que votre crédit immobilier risque de ne pas atteindre est le TAEG.

En conséquence, et de manière basique, vous devez baisser le TAEG de votre crédit immobilier afin qu’il tombe en dessous du taux d’intérêt trimestriel fixé par la Banque française afin d’obtenir un contrat de prêt immobilier.

Ce n’est pas beaucoup plus compliqué que cela. Vous devez donc essayer ce qui suit afin de faire baisser le taux d’intérêt et obtenir un accord de crédit immobilier :

1. Baisser le taux d’intérêt nominal de son crédit immobilier (pas facile en ce moment compte tenu de la hausse des taux, à moins d’envisager un cap à taux variable s’il n’y a pas d’autres options, comme nous vous l’expliquons dans cet article « Le crédit immobilier à taux variable pourrait s’imposer face à la violente hausse des taux qui menace les banques »
2. Négocier les frais de premier dépôt de la banque (facile mais inefficace pour faire baisser le TAEG).
3. Enfin, et peut-être le plus important, négociez votre assurance emprunteur lors du passage en délégation d’assurance emprunteur. (Très efficace pour réaliser d’importantes économies sur la durée de votre crédit immobilier, comme vous pouvez le constater en utilisant notre comparateur d’assurances de prêt) – L’assurance de prêt en délégation est la clé pour éviter la flambée des taux d’intérêt.

Simulateur : Négociez votre assurance prêt hypothécaire pour faire baisser votre taux d’intérêt.

Afin de vous accompagner dans l’obtention de votre crédit immobilier, nous avons créé un simulateur.
Ce simulateur vous aidera à mieux comprendre les mécanismes qui vous permettront d’obtenir votre crédit immobilier, notamment la capacité de l’assurance délégation de prêt à descendre en dessous du seuil du plancher de taux d’intérêt.

A l’aide de notre simulateur, vous pouvez déterminer le montant maximum d’assurance emprunteur qui vous permettrait de payer moins d’intérêts.

Meilleurs taux de crédit immobilier en octobre 2022 : des taux d’intérêt autour de 3,80 % !

Dès septembre, la Banque de France a publié des données très rassurantes sur la croissance du marché du crédit immobilier.

Ainsi, en août, le taux d’intérêt moyen des prêts hypothécaires remboursés en août (et probablement négociés en juin) était de 1,57 % contre 1,45 % en juin.

Il s’agit du Taux Effectif à la Sensibilité (TESE). Les statistiques sur les taux d’intérêt bancaires reflètent les taux réellement consentis par les établissements de crédit.

Les taux reportés sont des taux d’effets à court terme (TESE), qui correspondent à la composante intérêt des taux d’effets globaux (TEG) Ils diffèrent des taux « catalogue » affichés par les établissements dans le cadre de leurs offres commerciales puisque les agents non financiers peuvent négocier de meilleures conditions que celles annoncées – Source : Statistiques sur les taux d’intérêt bancaires.

Malgré les faits alarmants auxquels nous sommes exposés chaque jour, il y a eu une augmentation significative des taux d’intérêt des prêts immobiliers depuis le début de l’année.

Un article très réconfortant étant donné que les prêts hypothécaires qui ont fait défaut en août ont été négociés au printemps alors que les taux d’emprunt de l’État étaient déjà à 2 % à 2,50 %.

Et en particulier dans des niveaux de crédit constamment élevés.

Quelles perspectives avez-vous pour octobre 2022 ?

Depuis deux mois, les courtisans n’ont cessé de se plaindre de la difficulté à faire la tâche en raison d’un taux d’usure trop faible.
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Ces individus ont même manifesté devant la banque française pour réclamer une augmentation du taux d’intérêt.

Ils n’étaient que quelques-uns à arborer des pancartes et des slogans réclamant une hausse des taux de crédit immobilier sans même se demander pourquoi les prêts étaient refusés et, notamment, sur leur pratique commune avec les banques de ne pas respecter la loi sur le libre choix des emprunteurs !

Le taux d’intérêt serait beaucoup moins problématique si les banques et les courtiers en prêts immobiliers suivaient la loi et permettaient à leurs clients de choisir leur propre fournisseur d’assurance plutôt que de leur imposer l’option la plus chère. Nous détaillons cela dans notre article « Crédit immobilier : 3 solutions pour obtenir un accord de crédit immobilier malgré le taux d’intérêt ».

Au-delà de ces discussions inutiles et sans intérêt, le taux effectif moyen des derniers mois approche les 2,40%/2,50%, soit à peu près l’équivalent du taux d’intérêt qui vous pose problème depuis trois mois pour obtenir un crédit immobilier .

Le taux de chômage que nous définirons au 1er octobre devrait être plus proche de 3,00% à 3,20% avec un taux d’effectivité moyen sur 3 mois autour de 2,30%/2,40% !

Gardez à l’esprit que le taux d’impact moyen pour les mois d’avril, mai et juin était de 1,93 %.

En fait, le résultat d’une simple formule mathématique est le taux de chômage. Le taux d’usure est fixé par la Banque centrale de France sur la base des taux d’intérêt effectifs pratiqués par les établissements de crédit tiers.

Ainsi, sur la base du taux d’impact moyen, le taux d’utilisation peut être :

• Avec un taux d’effet typique de 2 %, le taux d’assurance devrait être de 2,66 % ;
• avec un taux d’effet type de 2,20 %, le taux d’assurance devrait être de 2,92 % ;
• avec un taux d’effet typique de 2,30 %, le taux d’assurance devrait être de 3,05 % ;
• avec un taux d’effet type de 2,40 %, le taux d’assurance devrait être de 3,19 % ;
• et avec un taux d’effet typique de 2,50 %, le taux d’assurance devrait être de 3,32 % ;
• En conclusion, à partir du 1er octobre 2022, les taux d’intérêt devraient remonter pour les banques, leur ouvrant la porte à une nouvelle expansion du marché du crédit immobilier.

Les banques, qui ne sont que des commerçants comme les autres, se sentiront obligées de reprendre leur rôle de prêteurs.
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Le TAEG maximum de votre crédit immobilier ne pourra excéder 3,20% avec un taux d’intérêt d’environ 3,20%.

Un TAEG qui comprend :

• Le taux d’intérêt nominal de votre crédit hypothécaire ; Par conséquent, un taux de crédit immobilier nominal qui respecte le taux d’usure pourrait monter jusqu’à 2,70%/2,80%.
  Les frais de dossier de la banque ;
  Frais de garantie
  Les primes d’assurance des emprunteurs

En résumé, à compter du 1er octobre 2022, la hausse des taux d’intérêt devrait permettre de rouvrir les portes du crédit immobilier afin que les agents non financiers puissent négocier de meilleures conditions et circonstances que celles qui ont été annoncées.

Quels sont les frais de copropriété pour un bien immobilier ?

Qu’elles soient générales ou particulières, les charges de copropriété ont un prix. Ils sont essentiels et sont calculés en fonction de plusieurs critères.

Un immeuble qui appartient à plusieurs propriétaires différents est considéré comme une copropriété. Il s’agit généralement d’un immeuble à appartements, mais il peut également s’agir d’une maison individuelle appartenant à un groupe ou d’une maison divisée en plusieurs unités. Quelle que soit sa forme, qu’elle soit constituée de deux lots seulement, de plusieurs dizaines ou de centaines, elle doit être gérée par un syndicat de copropriété. L’un des copropriétaires peut se porter volontaire pour s’occuper de toutes les tâches, mais le plus souvent, il s’agit de syndics de professionnels de la copropriété puisqu’une telle gestion demande de solides connaissances, notamment sur le plan juridique. Dans toutes les situations, les copropriétaires sont tenus de payer des frais à ce syndicat. Ces frais, qui peuvent être réguliers ou ponctuels, sont destinés à couvrir les frais d’entretien du bâtiment et les éventuelles réparations nécessaires. Le montant dû par chaque copropriétaire varie en fonction de sa quote-part, ou de l’importance de sa participation dans la copropriété, ainsi que de la nature des honoraires.

Les charges générales de copropriété

Les charges générales regroupent plusieurs éléments à l’intérieur d’une copropriété. D’abord et avant tout, il y a les coûts associés à la gestion de la propriété. Parmi ceux-ci, les principaux sont l’indemnisation du syndicat de copropriété ou les frais liés à la tenue de l’assemblée générale annuelle. Aux frais généraux s’ajoutent également l’entretien courant de l’immeuble, à commencer par la taxe d’enlèvement du matériel de direction ou le nettoyage des parties communes. De plus, l’un des aspects les plus cruciaux de l’existence d’une copropriété est la gestion collective des parties. Le budget des copropriétaires peut également être dépassé par des charges générales mais exceptionnelles. Même si des travaux aussi importants sont souvent prévisibles à l’avance, la réfection d’un WC ou le ravage d’une façade rentrent dans cette catégorie de frais exceptionnels. Chaque copropriétaire doit contribuer à hauteur de sa quote-part des parties communes au paiement des frais généraux. Il utilise une unité de mesure spécifique appelée le tantième. Par conséquent, si un copropriétaire est copropriétaire à 10 % des fractions des parties communes, il devra s’acquitter de 10 % des redevances annuelles générées.

Les frais d’affectation spéciale

Un autre facteur de coût à considérer est les frais supplémentaires. Ils sont répartis en deux catégories : les services collectifs et les équipements communs. Un système de sécurité, des services de nettoyage ou l’embauche d’un gardien d’immeuble sont des exemples de services collectifs dont peuvent bénéficier les copropriétaires. En termes d’équipements partagés, une chaudière collective ou un ascenseur sont les plus populaires. De plus, des frais exceptionnels peuvent s’y ajouter. Par exemple, si la chaudière s’enflamme soudainement, des coûts inattendus et inévitables en résulteront. Les choses sont un peu différentes qu’avec les charges générales lorsqu’il s’agit de payer des charges spéciales. En réalité, la question n’est pas entre guillemets, mais plutôt l’utilité objective. Certaines installations peuvent ne pas être utilisées par tous les copropriétaires de la même manière. Un résident du rez-de-chaussée n’aura pas à payer l’ascenseur à moins qu’il ne donne accès au sous-sol de l’immeuble ou à une place de stationnement. Afin que personne ne soit exclu de ce délicat processus de répartition des charges, la répartition précise des charges particulières dues par chaque copropriétaire doit être déterminée lors de l’assemblée générale.

Le paiement des charges de copropriété

Chaque année, le syndicat de copropriété établit un budget prévisionnel. Cela comprend à la fois les frais généraux et les frais spéciaux, ainsi que les travaux à effectuer ou les équipements à budgétiser au cours de l’année. Chaque copropriétaire est tenu de s’acquitter d’un montant spécifique de redevances conformément à ce budget, le paiement étant souvent effectué trimestriellement. En cas de charges extraordinaires non prévues, l’assemblée générale permet de déterminer la part de la dette de chaque copropriétaire, le syndicat de copropriété se chargeant d’en informer les autres copropriétaires. Sachez qu’un copropriétaire peut intenter une action en justice s’il croit avoir été lésé et que les allégations portées contre lui sont trop graves. Une action nécessaire puisque le défaut de payer les frais de copropriété au syndicat de copropriété pourrait avoir de graves répercussions juridiques et entraîner frais supplémentaires (court, huissier, hypothèque).