Vente de votre bien immobilier : Pouvez vous refuser une offre au prix?

Vous êtes en train de vendre votre maison ou appartement et un acheteur vous fait une offre au prix. Etes vous en droit de refuser l’offre si jamais vous changez d’avis ou que vous avez une meilleure offre ?

C’est la question que se pose beaucoup de vendeurs mais également les acheteurs qui ne reçoivent pas de réponse…

Une offre en dessous du prix

Sur cette question, rappelons déjà que si l’offre est en-dessous du prix, le vendeur fait ce qu’il veut et peut refuser de négocier avec vous. On rappelera aussi qu’une offre, si elle est engageante juridiquement, n’est pas un compromis de vente (qui intervient après et formalise souvent un peu plus l’offre), qui lui même intervient généralement plusieurs mois avant la signature authentique de l’acte de vente devant le notaire.

Une offre d’achat au prix

Pour une offre au prix, le fait que le vendeur puisse la refuser va en fait dépendre de la manière dont le vendeur a formulé son offre et s’il passe ou non par un intermédiaire.

En fait, il n’y a qu’un cas dans lequel le vendeur peut refuser une offre au prix. C’est lorsqu’il passe par un intermédiaire (par exemple un agent immobilier) auquel il a confié un mandat simple (ce qu’on appelle techniquement un « mandat d’entremise »). L’intermédiaire n’a alors pas le droit d’agir en lieu et place du vendeur. Le lecteur notera bien que ces notions n’ont aucun rapport avec les termes « mandat simple » et « mandat exclusif » de vente mis en avant par les agents immobiliers.

Un délai de rétractation qui concerne seulement les acheteurs

Une autre question revient souvent sur les offres d’achat: quel est le délai de rétractation? En réalité, le délai légal de 10 jours ne concerne pas une offre d’achat, même écrite. Elle ne s’applique qu’au compromis de vente (ou avant-contrat). Et il existe en fait 2 délais :

Un délai de rétractation de 10 jours : il commence à partir du lendemain de la signature du compromis de vente.
Un délai de réflexion de 10 jours : « En matière de vente immobilière, quand l’acte authentique n’a pas été précédé d’un avant-contrat (compromis ou promesse de vente), l’acquéreur ne peut pas signer l’acte de vente définitif avant l’expiration du délai de réflexion », précisent les notaires.

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Taux des crédit immobiliers pour Octobre 2021

En ce mois d’octobre 2021, Les taux immobiliers continuent de chuter (comme les températures) sur l’ensemble des profils emprunteurs. Au niveau national, les futurs emprunteurs vont pouvoir emprunter à partir de 0,36 % sur 10 ans jusqu’à 1,15 % sur 25 ans. Les taux immobiliers sont exceptionnellement favorables à tous ceux qui souhaitent acheter ou investir dans l’immobilier !

Pour les primo-accédants avec un profil excellent, une baisse de taux de 0,03 % sur 15 ans, 20 ans et 25 ans.

Pour les profils excellents (hors primo-accédants), une baisse de taux de 0,01 % sur 10 ans, de 0,03 % sur 15 ans. Une baisse aussi de 0,02 % sur 20 ans et de 0,03 % sur 25 ans.

Cette baisse est portée par des banques qui ont des ambitions toujours aussi fortes et qui sont bien décidées de capter chaque « bon » dossier. Afin d’obtenir le meilleur taux et de bonnes conditions, il faut un dossier rassurant avec :

• un revenu stable
• Un apport personnel de 10 %
• Un taux d’endettement au plus bas
• Une bonne gestion des comptes (pas de découvert…)
• Un saut de charge avant/après crédit immobilier qui soit maitrisé

Les meilleurs taux de crédit pour Octobre 2021

Les taux continuent de baisser et notamment pour tous les clients qui rentrent dans les critères des banques. Malgré une inflation en nette hausse pour 2021 et 2022, il est encore possible d’emprunter à des taux avoisinant les 0,80% sur 20 ans !

La demande est très forte, mais l’offre est insuffisante. La conclusion logique à ce déséquilibre entre offre et demande est l’accélération de la hausse des prix de l’immobilier comme le constate l’INSEE pour le second trimestre 2021.

Dans une note publiée aujourd’hui, l’INSEE explique :

Au deuxième trimestre 2021, les prix des logements en France métropolitaine continuent d’augmenter : +1,4 % par rapport au trimestre précédent en données corrigées des variations saisonnières (CVS), après +1,3 % au premier trimestre. Dans le détail, les prix des logements anciens accélèrent légèrement (+1,5 %, après +1,2 % au trimestre précédent) ; ceux des logements neufs ralentissent (+1,0 % après +1,7 %).

Sur un an, les prix des logements continuent d’augmenter (+5,7 %, après +5,6 % au trimestre précédent). Les prix des logements anciens s’accroissent plus vite (+5,9 % sur un an) que ceux des logements neufs (+4,9 %).

Au deuxième trimestre 2021, la hausse des prix des logements se poursuit

Les meilleurs taux d’emprunt sur Octobre 2021

Même si les prix de l’immobilier continuent de monter la baisse des taux et la délégation de l’assurance emprunteur devraient vous combler cette hausse.

Obtenir un crédit immobilier lorsqu’on est expatrié ou non-résident français : conditions et garanties

Aujourd’hui les non-résidents et expatriés ne parviennent pas à trouver une banque susceptible de financer un investissement immobilier.
Pour ces personnes, non-résidentes, expatriées ou étrangères, désireuses d’investir en France, certains établissements proposent de les aider dans leurs démarches. Pour cela notre équipe spécialisée en courtage de crédit immobilier, sont là pour vous aiguiller en vous renseignant sur les différentes conditions qui s’appliquent à cette situation particulière.

Premièrement, qui est concerné ?

Les banques considèrent comme « non-résident », un étranger, qui réside en France ou alors une personne de nationalité française qui vit dans un autre pays.
Cependant, lors de la signature du crédit immobilier, la nature du contrat de travail va jouer fortement sur l’obtention du crédit immobilier, si le bien immobilier est situé en France, aussi bien qu’à l’étranger.
Pour le cas des Français, résidents fiscaux à l’étranger, la garantie va jouer un rôle majeur. Puisqu’elle va être obligatoire auprès des banques. Une garantie réelle, hypothèque de premier rang sera demandée par les banques pour un autre bien immobilier, en France, net de crédit affecté.

Trois catégories d’emprunteurs sont concernées :

• Les français qui travaillent à l’étranger avec un contrat local ;
• Les français qui travaillent à l’étranger avec un contrat de travail Français, d’une
  entreprise établie en France ;
• Les fonctionnaires internationaux ;
• Pour le cas des français qui travaillent à l’étranger avec un contrat local.

Pour les personnes de nationalité française, ayant une activité professionnelle à l’étranger avec un contrat de travail étranger (local), obtiendront facilement leur crédit immobilier souhaité, en respectant certaines garanties comme les ratios d’endettement, d’apport et de garantie, et s’ils résident dans un des pays suivants :
• Autriche
• Allemagne
• Belgique
• Canada
• Danemark
• Espagne
• Luxembourg
• Finlande
• Irlande
• Italie
• Norvège
• Pays-bas
• Portugal
• Australie
• Afrique du sud
• Royaume uni
• Suisse
• Suède
• Monaco
• Nouvelle-Zélande
• Brésil
• Hong-kong
• Singapour
• Dubaï
• Abu dabhi

Cependant, c’est ici, que nous pouvons vous être utile, en vous aidant dans cette démarche car les banques sont très strictes et exigent de nombreux justificatifs avant de vous accorder votre crédit immobilier.
Notre équipe de courtiers se chargera alors de s’en occuper pour vous.

• La question des français travaillant dans un autre pays mais avec un contrat de travail français

Pour ce cas-là, les banques vont accorder plus facilement le crédit, étant donné que le contrat est français, les banques ont alors plus confiance en la solidité de ce dernier.
Les travailleurs internationaux sont compris dans cette catégorie et se verront alors obtenir facilement un crédit immobilier.

• Quels types de projets immobiliers sont éligibles à un financement ? Si le bien immobilier est situé en France, le crédit immobilier concernera :

• Le financement de L’acquisition d’une résidence secondaire
• Le financement de l’acquisition d’un immobilier locatif privé (location
  meublée non professionnelle ou revenu foncier classique
• Le financement de l’acquisition d’un immeuble avec travaux (résidence
  secondaire ou locatif)

• Les différentes conditions soumises par les banques quant à l’accord d’un crédit immobilier pour les non-résidents ou expatriés :

• Le taux d’endettement
  Le taux d’endettement pour l’accord d’un prêt immobilier sera fixé à 35 %, assurance comprise, et le taux d’endettement traditionnel ne pourra pas être utilisé.
• L’apport personnel
  Les banques imposent, la plupart du temps, un apport personnel représentant au minimum 20% de l’investissement, hors frais.
• La durée du crédit immobilier
  Le crédit immobilier sera accordé pour une durée maximale de 20 ans.
• La garantie
  Les garanties traditionnelles pourront être acceptées selon le projet d’investissement :
  • Garantie réelle (Privilège de préteur de deniers PPD, hypothèque de premier rang)
  • Caution type crédit logement
  • Nantissement d’épargne
• Le taux de crédit immobilier
  Pour les français qui ne résident pas sur le territoire, le taux quant à leur crédit immobilier convoité, est compétitif.
• L’assurance emprunteur pour les non-résidents
  L’ITT (Incapacité Temporaire de Travail), garantie, souvent facultative, est la plupart du temps, exigée pour les non-résidents français. L’obtention de cette garantie est parfois compliquée à obtenir, cela est due à la nature du contrat, non exécuté en France.

Les taux immobilier pour Septembre 2021

Nous sommes toujours aujourd’hui dans une situation quasi inédite de baisse de taux. Aujourd’hui, l’état Français emprunte au taux de -0.15% sur 10 ans ce qui veut dire concrètement que la France est prêt à payer pour emprunter !

L’économie semble repartir mais les taux d’emprunt reste anormalement bas. Beaucoup d’économistes prévoient une remontée des taux à court terme, à condition que l’économie se porte bien.

Les meilleurs taux immobiliers pour Septembre 2021

Nous comparons chaque jour pour des centaines de clients leur assurance de prêt immobilier et nous pouvons constater sur les dossiers que l’on reçoit que les banques les mieux placées sur les taux d’intérêt du crédit immobilier sont les banques en ligne (Boursorama, Fortuneo…)

Ces banques sont également très souples sur la délégation de l’assurance de prêt et accepte assez facilement ce qui peut vous permettre de gagner sur les 2 tableaux et d’économiser quelques milliers d’euros.

Comment allonger la durée de son crédit immobilier

Allonger la durée de votre crédit immobilier peut vous permettre de réduire vos mensualités et par la même occasion réduire vos mensualités ce qui va avoir pour effet de réduire votre taux d’endettement.

Réduire son taux d’endettement à l’avantage de vous permettre de faire un nouveau prêt pour du locatif et de vous dégager mensuellement de la trésorerie.

Le seul problème dans cette procédure est que la banque vous accepte en général 48 mois d’allongement et aura du mal à aller plus loin. Vous devrez alors aller voir une autre banque pour faire racheter votre prêt immobilier en cours.

Faire racheter votre crédit immobilier va également vous permettre de renégocier votre taux d’emprunt mais surtout votre assurance emprunteur.

Pour finir, renégocier votre crédit va vous permettre d’épargner ou d’avoir un niveau de vie supérieur à l’actuel.

Obtenir un prêt en étant en arrêt de travail ?

Si vous faites une demande de prêt pendant que vous êtes en arrêt de travail provoqué à cause d’une maladie vous aurez beaucoup de mal à obtenir de prêt immobilier et votre assurance emprunteur risque de vous être refusée ou de vous coûter très cher.

Votre assureur risque de vous refuser la garantie perte d’emploi et votre établissement prêteur voudra, en parallèle, s’assurer que vous allez bien reprendre votre activité professionnelle.

La gravité de votre maladie et le temps de votre arrêt de travail auront un réel impact sur la décision de votre assureur. Si vous êtes arrêté quelques jours à cause d’une grippe hivernale et que vous n’avez pas de séquelles graves, vous ne rencontrerez pas de problème particulier.

En revanche pour les maladies couvertes grâce aux garanties ITT et IPP, comme une dépression, votre assureur limitera surement votre contrat aux garanties DC et PTIA. En effet, ce genre de maladies représentent un très gros risque pour les assureurs car elles ont un taux de récidive très élevé et sont comprises dans les exclusions d’un contrat.

En cas de refus d’assurance, vous devrez faire une croix sur votre projet immobilier, car sans assurance il est impossible d’obtenir un crédit immobilier.

Le congé maternité

Le congé maternité est un arrêt de travail également mais c’est un cas particulier et ne représente en aucun cas une menace pour votre demande de prêt et d’assurance. Une femme enceinte n’est pas considérée comme en arrêt de travail pour des problèmes de santé.

Reprise de votre activité.

L’assurance ne constitue pas le seul obstacle. Votre banquier voudra vérifier si vous êtes capable de reprendre une activité et rien ne dit que votre médecin ne souhaitera pas vous prolonger si vous êtes encore malade.

La situation devient plus complexe encore si vous enchaînez les périodes d’arrêt et de reprise de travail.

Nos conseils

Nous vous conseillons de ne pas faire de demande de prêt pendant que vous êtes en arrêt maladie, attendez d’être remis et totalement guéri.

Une fois que vous aurez repris votre activité professionnelle, pensez à la délégation d’assurance comparer les différentes compagnies, cela vous ferra économiser sur votre prêt. De plus si vous avez été en arrêt de travail, votre assurance pourrait vous coûter plus cher car votre couverture sera considérée plus risquée.

Pour proposer votre contrat en délégation, il faut que le niveau des prestations soit au minimum équivalent à celui de l’assurance de la banque et que le montant de l’indemnité soit suffisant pour couvrir les mensualités du prêt immobilier. Il vous suffira de vous adresser à votre assureur pour demander à changer la clause bénéficiaire du contrat.

Obtenir la meilleure offre de crédit immobilier en 2021

Comment obtenir le meilleur taux de crédit immobilier et la meilleure assurance emprunteur ?

Vous pouvez mettre en concurrence les différentes offres des banques afin d’obtenir le meilleur taux de crédit. Actuellement la moyenne des taux se situe autour de 1,10%, c’est plutôt bas mais vous pouvez tout de même tenter de trouver une offre plus intéressante. N’hésitez pas à avoir recourt à un comparateur comme Meilleur Taux ou Les Furets pour vous guider et vous aider dans vos recherches.

En amont, pour maximiser vos chances et votre marge de négociation, nous vous conseillons de créer votre plan financier. Dans celui-ci vous devez intégrer vos revenus et vos dépenses mensuels afin de connaître les mensualités de prêt que vous pourrez payer et votre capacité de remboursement sur une période donnée.

Dans votre offre de prêt vous pouvez également essayer de négocier les clauses de votre contrat auprès de votre organisme prêteur. Comme la capacité à faire évoluer la mensualité de votre crédit immobilier en fonction de vos revenus, ou encore l’absence ou la réduction des indemnités de remboursement anticipé.

Une fois que vous avez trouvé une banque qui accepte de vous financer avec les conditions et clauses qui vous convienne vous pouvez chercher une assurance pour votre prêt. La recherche de votre assurance emprunteur est de plus en plus simple ces dernières années grâce à la loi Hamon. Vous avez le droit de choisir librement votre assurance de prêt et ainsi profitez de nombreuses solutions de protection et de tarifs très concurrentiels. Pour vous accompagner dans vos démarches vous pouvez également vous tourner vers un comparateur comme Place des Finances ou Magnolia.fr.

Grace à ces comparateurs vous serez épaulé pour trouver le meilleur contrat, les garanties adaptées à votre profil et le tarif qui vous convient.

Un TAEG avantageux ?

De manière assez intuitive, il est possible de déterminer le meilleur TAEG de votre crédit immobilier à partir des barèmes des meilleurs taux de crédit immobilier et des barèmes des meilleurs contrats d’assurance emprunteur.

Commencez simplement par regarder des barèmes affichant les meilleurs TAEG par banque et par contrat. Il existe plusieurs valeurs qui déterminent si un TAEG est avantageux, le taux du crédit immobilier et l’assurance emprunteur seront les facteurs les plus importants qui constituent l’essentiel du coût de votre crédit immobilier.

Pour vous aider voici un tableau qui croise les valeurs suivantes :

Ces valeurs proviennent de tarifs préférentiels et négociés avec des partenaires banques et assurances, réalisez votre devis sur jerenegocie.com afin d’en bénéficier.

Attention, il s’agit de TAEG pour un emprunteur type sans problème de santé et qui aurait validé son questionnaire médical d’un coup. Pour les emprunteurs qui ont des problèmes de santé comme le diabète, le vih ou un cancer, qui sont âgés de plus de 55 ans ou qui empruntent des montants élevés le TAEG sera surement plus élevé, tout comme le prix de leur assurance emprunteur.

Dans tous les cas et pour tous les profils, les offres des banques et des compagnies d’assurance sont toutes de plus en plus compétitives et attractives. Ce phénomène est dû à la très forte concurrence présente sur le marché du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur.

Fumeur – quel impact sur votre prêt immobilier ?

Que vous ayez fumé 1 ou plusieurs cigarettes ces 2 dernières années, vous êtes considéré comme fumeur.

Lors de votre demande de crédit, votre assureur vous demandera de remplir un questionnaire de santé afin de connaître les risques auxquels vous êtes exposés. Le tabac est considéré comme l’un des plus grand facteur d’augmentation du tarif de votre assurance emprunteur car il augmente énormément le risque de cancer et autres maladies graves. Votre assureur pourra vous demander d’effectuer un test de cotinine, décelable jusqu’à une semaine après consommation.

Mentir sur le questionnaire de santé ?

Vous devez informer votre assureur de vos risques de maladies, c’est une obligation légale (L.113-2 du code des assurances). De plus il est fortement conseillé de dire la vérité lors de votre souscription auprès d’une compagnie d’assurance. En cas de sinistre, si celle-ci découvre que vous avez menti, cela pourra entraîner de lourdes répercussions :

-contrat considéré comme nul, caduque et résilié dans les 10 jours,

-action en justice de votre assureur contre vous,

-pas d’indemnisation de votre sinistre,

-révision du coût de votre assurance à la hausse.

Si vous mentez et qu’il vous arrive quelque chose, vous aurez payé une assurance pour rien et ne serez plus protégé.

Quel impact sur le tarif ?

Le tabagisme, représentant un risque énorme pour la santé, peut faire doubler le prix de votre assurance. La surprime appliquée par les compagnies peut aller de 20% à 70%. Les assureurs sont libres de choisir les montants qu’ils appliquent. Si vous êtes un fumeur occasionnel vous êtes également considéré comme fumeur. Si vous avez arrêté de fumer, assurez-vous que votre dernière cigarette remonte à minimum 2 ans.

Si vous avez arrêté de fumer en cours de prêt et que vous n’avez pas fumé depuis 2 ans, vous pouvez demander à votre assureur une réduction du coût de votre assurance. A l’inverse, si vous commencer à fumer après la signature de votre assurance, vous devrez l’indiquer à votre assureur, qui modifiera votre contrat et son tarif.

Le taux d’endettement, c’est quoi ?

Le taux d’endettement est une mesure utilisée pour déterminer si un client est en mesure de contracter un emprunt. Le taux d’endettement représente le rapport entre le revenu (par mois) de la personne souhaitant emprunter et ses charges financières (par mois également).

Le taux d’endettement correspond à la part du revenu d’un emprunteur qui va être consacrée au remboursement d’un ou plusieurs crédits immobiliers ou crédits à la consommation. On parle souvent du taux d’endettement de 33% comme d’une limite à ne pas dépasser.

Il est important de bien calculer son taux d’endettement pour connaître l’état de santé de ses finances, notamment, avant d’emprunter. Cet outil vous aidera a ne pas finir surendetter.

Comment le calculer ?

Le calcul du taux d’endettement est simple, il suffit de diviser toutes les charges de l’intéressé par ses revenus et de multiplier ce résultat par 100 afin d’obtenir le pourcentage final.

Ainsi toutes les dépenses à la charge de l’emprunteur sont à prendre en compte et, depuis peu, le montant de l’assurance est également à intégrer dans le calcul.

Les revenus peuvent être un salaire, des aides, des pensions reçues ou des loyers reçus. Les charges peuvent être des crédits en cours, un loyer, ou pensions que vous versez.

 En 2021, passage de 33% à 35%

Le ministère de l’Economie, en accord avec le Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF) a décrété en décembre 2020, que le taux d’endettement passerait de 33% à 35% pour les demandes de crédits à partir de début 2021. Cette recommandation deviendra contraignante pour les banques à partir de juillet 2021.

Cette nouvelle mesure va être très contraignante pour les banques. En plus de prendre en compte le coût de l’assurance dans le calcul du taux d’endettement, cela va fortement ralentir les demandes de prêts.