Acheter ou louer ? Dans quelles villes ?

Les prix de l’immobilier augmentent, mais les loyers baissent… L’interminable débat entre acheter ou louer n’a cessé d’animer les dîners et réunions de famille. Dans la quatrième édition de son étude annuelle « Acheter ou louer ? », publiée le 5 septembre, le cabinet d’avocats Meilleurtaux.com a passé au microscope les 36 villes les plus peuplées de France. Avec des résultats parfois surprenants au bout du fil. Du coup, acquérir une résidence principale à Paris… plutôt qu’à Bordeaux… est désormais plus rentable.

Pour une surface type de 70m2, Meilleurtaux prend en compte le prix au mètre carré et son évolution (y compris la plus-value potentielle à la revente), le taux d’intérêt d’un crédit immobilier, le coût de possession et le niveau de la taxe foncière. A l’issue du bail, le courtier est tenu de retenir le montant du loyer. Cependant, il considère l’intérêt perçu sur l’argent qui aurait servi à un apport personnel en cas d’achat (voir méthodologie complète en bas de l’article).

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L’achat d’une résidence principale de 70m2 est louable en moyenne au bout de trois ans dans les 36 agglomérations étudiées. « En d’autres termes, si quelqu’un est occupant durablement d’un bien depuis plus de trois ans, le bien devient une source de perte par rapport à l’achat », précise Mal Bernier, directeur des communications de Meilleurtaux.com. Cela fait trois ans, soit six mois de plus qu’en 2016. La hausse des prix de l’immobilier nous a dépassés. Selon le dernier baromètre LPI-SeLoger, le prix moyen au mètre carré de l’année précédente avait augmenté de 4,5 % par rapport à l’année précédente.

En attendant, selon le Crédit Logement/CSA, une légère hausse des taux d’intérêt, qui sont passés de 1,4% à 1,6% pour les prêts à 20 ans entre décembre et juillet, a réduit la rentabilité potentielle d’un achat.

Certes, la situation se dégrade au profit des acquéreurs. Mais trois ans, c’est tout de même 2,5 ans de moins qu’en 2014 (5,5 ans pour rentabiliser un achat par rapport à une location moyenne) et 1,5 ans de moins qu’en 2015 (avec une acquisition rentabilisée en moyenne en 4,5 ans à l’époque).

Les grands gagnants sont Montreuil, Reims et Toulon.

Cependant, l’arbitrage entre location et achat varie d’une agglomération à l’autre. A Perpignan, la durée pendant laquelle une acquisition est plus rentable qu’une location est la plus courte : un an seulement ! Les acquéreurs du Havre, de Limoges, de Reims et de Lille (1 an et demi en moyenne) sont également très bien lotis. Par rapport à 2016, les grands gagnants cette année sont les acquéreurs de Montreuil, Reims et Toulon, qui ont écopé d’une année de détention supplémentaire pour rentabiliser leur bien par rapport à une location.

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Marseille : l’actualité sur le marché immobilier.

Alors que la ville de Phoenix possède de nombreux attributs positifs, notamment la vitalité économique, l’expansion culturelle et un réseau de transport bien développé, son marché immobilier reste remarquablement stable. Le coût moyen d’un mètre carré est de 3368 euros. Bien que se loger à Marseille soit trois fois moins cher qu’à Paris, la cité phocéenne connaît une escalade de la crise immobilière, exacerbée par la crise du Covid 19. En effet, l’augmentation des prix de l’immobilier à Marseille au cours des dix dernières années a été de 8,2 %. Néanmoins, Marseille continue d’attirer de nouveaux habitants année après année. Du coup, les programmes de construction se multiplient du côté de l’immobilier. Investir dans la construction neuve pourrait donc être une bonne stratégie, sachant que Marseille est située dans la zone Pinel. La ville de Phénicie attire les visiteurs en raison de ses prix raisonnables. Le marché du logement est chaud et le temps nécessaire pour vendre une maison est de plus en plus court. Les investisseurs doivent ainsi faire preuve de réactivité dans leur prise de décision, d’autant plus que Marseille dispose d’une marge de négociation tarifaire de 5,6%, nettement supérieure à la moyenne nationale.

SON PRIX, CHAQUE QUARTIER

Même si les prix de l’immobilier restent raisonnables pour une ville de cette taille, les disparités entre quartiers restent importantes. Ils peuvent aller du simple au triple selon l’industrie. Alors que le 14e arrondissement a un prix au mètre carré inférieur à 2 199 €, le 8e arrondissement a des prix bien plus élevés, supérieurs à 4 476 € le mètre carré. Cependant, la volatilité des prix n’est pas seulement déterminée par l’emplacement de la propriété. Des aspects tels que le type d’article sont également essentiels à prendre en compte. Les appartements les plus recherchés à Marseille sont ceux avec deux ou trois chambres. Ils représentent 72% de toutes les recherches basées sur la localisation. Car, la population marseillaise cherchant à s’installer au cœur de la ville est essentiellement composée de célibataires et de couples. Ces appartements sont très demandés et restent rarement longtemps sur le marché.

SUCCÈS DES 7ÈME ET 8ÈME ARRONDISSEMENTS À L’ÉTERNEL

Le 8e arrondissement, avec le 7e et le Vieux-Port, reste en tête des quartiers les plus recherchés. Les appartements familiaux sont très demandés. En effet, ce territoire est bordé par le Parc National des Calanques et compte plusieurs espaces verts. Vivre dans le 8e, c’est vivre dans une ville aux airs de campagne, ce que beaucoup de familles apprécient. Ce quartier possède également certaines des meilleures vues de la ville. Quand il s’agit d’investir, il y a un argument de taille. Estimation 5 095 Euros le mètre carré pour les secteurs Bompard et Le Pharo. Un prix nettement supérieur à la moyenne de la métropole. Cependant, la forte demande a raccourci les délais de vente déjà courts : un appartement dans ce quartier peut être vendu en seulement 7 jours. Les hôtels privés et les villas sont également très demandés dans les quartiers du Prado, du Périer et du Roucas-Blanc. Forts de leur succès, ces arrondissements voient affluer de nouveaux programmes immobiliers sur leur territoire.

UN MARCHÉ EN VUE RÉÉQUILIBRAGE

Si de nombreux quartiers restent inabordables, comme le Vieux-Port avec ses ruelles étroites et ses façades pittoresques, d’autres quartiers du littoral, comme les 6e, 7e et 3e arrondissements, ont connu une petite baisse des prix. Parallèlement, les quartiers nords connaissent une envolée. Ainsi, le 15e, le 14e et le 13e voient leurs prix augmentés. Cette hausse laisse entrevoir un rééquilibrage des prix de l’immobilier dans la cité phocéenne. En effet, le fossé qui sépare les quartiers nords des autres quartiers de Marseille s’amenuise. Certains secteurs sortent alors leur épingle du jeu.

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