Acheter ou louer ? Dans quelles villes ?

Les prix de l’immobilier augmentent, mais les loyers baissent… L’interminable débat entre acheter ou louer n’a cessé d’animer les dîners et réunions de famille. Dans la quatrième édition de son étude annuelle « Acheter ou louer ? », publiée le 5 septembre, le cabinet d’avocats Meilleurtaux.com a passé au microscope les 36 villes les plus peuplées de France. Avec des résultats parfois surprenants au bout du fil. Du coup, acquérir une résidence principale à Paris… plutôt qu’à Bordeaux… est désormais plus rentable.

Pour une surface type de 70m2, Meilleurtaux prend en compte le prix au mètre carré et son évolution (y compris la plus-value potentielle à la revente), le taux d’intérêt d’un crédit immobilier, le coût de possession et le niveau de la taxe foncière. A l’issue du bail, le courtier est tenu de retenir le montant du loyer. Cependant, il considère l’intérêt perçu sur l’argent qui aurait servi à un apport personnel en cas d’achat (voir méthodologie complète en bas de l’article).

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L’achat d’une résidence principale de 70m2 est louable en moyenne au bout de trois ans dans les 36 agglomérations étudiées. « En d’autres termes, si quelqu’un est occupant durablement d’un bien depuis plus de trois ans, le bien devient une source de perte par rapport à l’achat », précise Mal Bernier, directeur des communications de Meilleurtaux.com. Cela fait trois ans, soit six mois de plus qu’en 2016. La hausse des prix de l’immobilier nous a dépassés. Selon le dernier baromètre LPI-SeLoger, le prix moyen au mètre carré de l’année précédente avait augmenté de 4,5 % par rapport à l’année précédente.

En attendant, selon le Crédit Logement/CSA, une légère hausse des taux d’intérêt, qui sont passés de 1,4% à 1,6% pour les prêts à 20 ans entre décembre et juillet, a réduit la rentabilité potentielle d’un achat.

Certes, la situation se dégrade au profit des acquéreurs. Mais trois ans, c’est tout de même 2,5 ans de moins qu’en 2014 (5,5 ans pour rentabiliser un achat par rapport à une location moyenne) et 1,5 ans de moins qu’en 2015 (avec une acquisition rentabilisée en moyenne en 4,5 ans à l’époque).

Les grands gagnants sont Montreuil, Reims et Toulon.

Cependant, l’arbitrage entre location et achat varie d’une agglomération à l’autre. A Perpignan, la durée pendant laquelle une acquisition est plus rentable qu’une location est la plus courte : un an seulement ! Les acquéreurs du Havre, de Limoges, de Reims et de Lille (1 an et demi en moyenne) sont également très bien lotis. Par rapport à 2016, les grands gagnants cette année sont les acquéreurs de Montreuil, Reims et Toulon, qui ont écopé d’une année de détention supplémentaire pour rentabiliser leur bien par rapport à une location.

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