Selon un bilan publié par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), les ventes immobilières ont atteint un million en 2022. Cependant, il y a eu une baisse du nombre de transactions de 6,5% par rapport à 2021. Ce constat est également partagé par Century 21, qui indique une baisse de 4%. En ce qui concerne les prix, ils ont commencé à diminuer à partir de l’été 2022 et pourraient continuer de baisser de 5% à 10% en 2023.
Cette situation est due en grande partie à l’inflation élevée de 2022, qui a atteint 6,2% à la fin de l’année. Cette hausse des prix a eu deux conséquences importantes sur le marché immobilier. D’abord, les entreprises qui ont vu leurs coûts de production augmenter, comme les matières premières et l’énergie fossile, ont répercuté ces hausses sur les prix pour maintenir leurs marges. Cette inflation dite « par les coûts » a entraîné une hausse des prix de la construction neuve, excluant ainsi les acheteurs les plus modestes.
Ensuite, pour freiner l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a augmenté son taux directeur, c’est-à-dire le taux auquel elle prête de l’argent aux banques commerciales, à partir de juillet 2022. Pour maintenir leurs marges, les banques ont alors augmenté leurs taux d’emprunt, ce qui a un impact sur les projets immobiliers et entraîne une baisse des ventes. Les taux de crédit immobilier ont ainsi augmenté de 1% en moyenne en janvier 2022 à 2,25% en novembre 2022, selon l’Observatoire Crédit Logement.
Pour préserver la solvabilité des emprunts, le système bancaire est devenu plus sélectif dans l’octroi des prêts, éliminant les débiteurs les plus vulnérables. Selon un sondage de l’IFOP en mai 2022, seuls 31% des Français interrogés estiment que la conjoncture est favorable à l’achat d’un bien immobilier, soit 27 points de moins qu’en 2021.
La transition écologique va jouer sur les prix de l’immobilier
En 2023, la transition écologique devrait avoir un impact sur le marché immobilier. Selon l’économiste allemande Isabel Schnabel, membre du directoire de la BCE, il y aurait un phénomène connu sous le nom de « greenflation« , lié aux coûts des mesures visant à développer les technologies vertes, comme les énergies renouvelables, avec la mise en place d’une réglementation plus contraignante. Cela pourrait entraîner une augmentation des coûts financiers pour les producteurs et une baisse du pouvoir d’achat pour les consommateurs.
En France, la loi Climat et résilience (adoptée en 2019) est entrée en vigueur en janvier 2023. Elle vise à lutter contre les « passoires énergétiques » ou « thermiques » en interdisant la mise en location de certains logements classés G en consommation d’énergie, c’est-à-dire ceux qui consomment plus de 450 kilowattheures par mètre carré et par an selon leur diagnostic de performance énergétique (DPE).
La loi prévoit également que tous les logements classés G ne pourront plus être loués au 1er janvier 2025, puis s’appliquera aux logements de classe F au 1er janvier 2028 et aux logements de classe E le 1er janvier 2034. Cela pourrait poser des problèmes pour certains propriétaires-bailleurs qui n’auront pas les moyens de financer la remise aux normes malgré les aides.
Selon un sondage de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), un quart des propriétaires-bailleurs pourraient envisager de vendre plutôt que de rénover leur logement. Cela pourrait entraîner un excès de biens sur le marché immobilier, car certains propriétaires ne pourront pas financer les travaux de remise aux normes malgré les aides disponibles. Les futurs investisseurs devront également prendre en compte les coûts des transformations et les pertes de loyers durant la période de travaux, ce qui réduira la rentabilité de leurs investissements.
Au final, l’offre abondante de biens immobiliers combinée à une demande en baisse devrait entraîner une baisse des prix immobiliers en 2023.