Lieu d’investissement : comment choisir un studio dans une ville

Les petites surfaces offrent de belles opportunités car elles sont accessibles. La fiscalité, la localisation et le système de réglementation local sont les lignes directrices pour garantir que la rentabilité est au rendez-vous. Exemples à Angers, Aix-en-Provence et Lille.

L’idée d’acheter un studio, de le louer et de compléter ses revenus en conséquence est simple sur le papier. Mais en réalité, c’est plus difficile. Faut-il acheter de l’occasion ou du neuf, louer meublé ou vide, ou choisir une résidence étudiante ? L’éventail des rendements est large, allant de 2 à 7 % selon la manière dont l’investissement a été réalisé et le niveau de risque accepté. Trois facteurs doivent être pris en compte lors de la prise de décision : le lieu, le profil du localisateur et, non des moindres, le type de cautionnement, qui affectera directement le fardeau fiscal et, par conséquent, les revenus futurs du dépositaire.

Le potentiel des villes universitaires

Trouver la bonne ville dans laquelle investir est la première étape. Gardez à l’esprit que le coût d’un studio peut varier de 70 000 à 200 000 euros selon l’emplacement. Mieux vaut se concentrer sur ceux où la demande est forte afin d’être sûr de trouver rapidement un propriétaire et de relouer le local dès qu’il se libère. Selon Régis Sébille, data analyst chez Bien’Ici, « Le marché local devient de plus en plus tendance dans ce retour. Trois quarts des petites surfaces disponibles sont proposées à la vente, alors qu’un quart seulement est proposé à la location. il y a quelques années, le rapport était de un à deux tiers. »

Les villes universitaires sont privilégiées car elles accueillent beaucoup de jeunes actifs et les étudiants constituent un quartier idéal pour un studio. Par exemple, Lille, Angers, Aix-en-Provence « où la contrainte immobilisante est particulièrement forte, observe Régis Sébille. Les petites surfaces aménagées sont particulièrement demandées, même si elles ne constituent pas la majorité des produits du marché ».

Anticiper la fiscalité

L’étape suivante consiste à décider quel type d’investissement est le plus adapté à la ville choisie. » Selon Audrey Marigliano, directrice de l’immobilier et du crédit chez Pierres by Cristal, la responsabilité économique est une composante essentielle, mais il est également important de considérer le niveau d’engagement L’achat d’une chambre dans une résidence étudiante coûte beaucoup moins cher que d’entreprendre la rénovation complète d’un studio à des fins locatives. Le placement nu traditionnel est de moins en moins utilisé. Marc Guillemois, conseiller en gestion du patrimoine de Quintésens, prévient que taxer les loyers d’un immeuble abandonné est extrêmement pénalisant. Après soustraction d’un certain nombre de frais (tels que les frais de gestion et les frais d’assurance), les sommes imposables sont en fait soumises aux cotisations sociales au taux de 17,2% et l’impôt sur le revenu au taux marginal du cotisant. Aussi dit, un investisseur de la tranche marginale de 30% verse près de la moitié (47,2%) de son salaire au fonds. Le régime de microfinance simplifié est en vigueur si moins de 15 000 euros de revenus locaux annuels sont perçus. Cela donne droit à une réduction de 30% du salaire brut avant application des impôts et cotisations sociales.

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