Comment déterminer la rentabilité nette d’un investissement immobilier  ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier. Vous vous demandez comment obtenir le meilleur positionnement immobilier. Nous expliquerons les nombreuses sortes de rentabilité et comment les calculer.

Qu’est-ce que la rentabilité localisée, exactement ?

Le total de tous vos revenus par rapport au coût d’achat d’une propriété est sa rentabilité locative.

La formule de calcul de cette rentabilité est la suivante : ((salaire mensuel x 12) / coût d’achat) x 100.

Vous obtenez ainsi ce qu’on appelle la rentabilité brute. Elle a l’avantage de donner une idée rapide de ce qui peut résulter d’un investissement local.

Cependant, ce calcul est évidemment incomplet car il ne tient pas compte des éventuels frais annexes encourus lorsque l’on devient propriétaire effectif.
La viabilité géographique est négligeable

Le calcul de la rentabilité nette locative consiste à soustraire les coûts liés à l’investissement immobilier du rendement brut global.

Par conséquent, les dépenses suivantes doivent être déduites du salaire brut :

  • Les prélèvements locaux ne sont pas récupérables. C’est-à-dire la partie du loyer dont le propriétaire n’est pas responsable : les améliorations apportées à l’immeuble qui augmentent la valeur de la propriété.
  • Les dépenses de gros travaux comprennent la destruction extérieure, la rénovation intérieure, etc.
  • Les tâches effectuées sur l’élément lui-même qui sont indépendantes de l’entretien de routine, telles que le remplacement du radiateur, du four ou de la chaudière.
  • La taxe foncière
  • Les frais de gestion spécifiques au lieu (frais d’agence)
  • Les assurances (salaires impayés, logement vacant)
  • Les intérêts de votre crédit immobilier si vous avez emprunté les frais de notaire lors de votre achat.

Ainsi, la rentabilité de votre bien après paiement des charges s’appelle la rentabilité locative nette, également appelée rentabilité locative nette de charges. Il doit être calculé annuellement pour refléter avec précision la rentabilité de votre investissement.

Avantages fiscaux

N’oubliez pas d’inclure les avantages financiers liés à votre investissement pour une rentabilité locale négligeable.

Les avantages financiers suivants peuvent être ajoutés :

  • Pinel Loi
  • Meublée Non Professionnelle du Droit Censi Bouvard
  • Meublée Non Professionnelle Classic Location

Comment savoir si la rentabilité locale est bonne ?

La rentabilité locale d’un bien varie de 2% à 7%. Elle est d’autant meilleure qu’elle se rapproche des 7 %.
Cependant, vous devez également tenir compte d’autres facteurs lors de votre investissement, tels que le potentiel de vacances locales et les salaires impayés. Ces deux composantes varient selon les villes et les actifs. Ainsi, dans les plus grandes agglomérations françaises, la rentabilité locale peut être plus faible alors que les taux de vacance locaux sont quasiment inexistants. Il est important de considérer la possibilité de ne pas louer votre bien pendant plusieurs mois.
Par ailleurs, la rentabilité locale peut évoluer d’une année sur l’autre en fonction des aménagements prévus de la copropriété, des frais de gestion locaux, de l’évolution de la fiscalité, etc. Un investissement local est un placement immobilier à envisager sur le long terme. Par conséquent, un investissement qui a initialement un faible taux de rendement peut s’avérer assez rentable au fil du temps.

 

Enfin, vous devriez envisager de vendre vos biens. Si vous souhaitez pouvoir récupérer facilement votre argent pour l’utiliser sur un autre projet, investissez dans un domaine où cela est réalisable.

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