Crédit immobilier : nos trois stratégies pour éviter le seuil de taux d’usure en 2022

Au lieu de protéger les ménages, le taux d’assurance en cette année 2022 les empêche d’emprunter de l’argent pour acheter un logement. Voici trois conseils imbattables pour éviter d’être sanctionné et voir enfin son rêve d’accession à la propriété se réaliser en attendant que les pouvoirs publics agissent et entament une réforme de l’usure.

Solution 1 : Déléguez votre assurance de prêt

On ne saurait trop insister sur le fait que les assurances externes proposées par les alternatives sont entre deux et quatre fois moins chères que celles proposées par les banques. Conçus sur-mesure, ces contrats s’adaptent au profil de chacun, permettant un tarif ajusté qui est, dans la grande majorité des cas, beaucoup plus compétitif.

Une chance de rejeter la bancassurance au profit d’une offre moins chère avec des garanties au moins équivalentes à la bancassurance a été rendue possible par la loi Lagarde en 2010. Utilisez votre droit et souscrivez une assurance adaptée à vos besoins au coût le plus abordable en à l’aide d’un site de comparaison d’assurance de prêt. Avant l’acceptation d’un contrat délégué par la banque, vous pouvez économiser des milliers d’euros en apportant des garanties équivalentes.

Les chiffres en disent long. Une banque proposera une assurance à un taux de 0,36 % à un trentenaire en bonne santé qui emprunte 200 000 euros sur 20 ans à un taux nominal de 1,85 %, ce qui lui coûterait 14 400 euros en frais d’assurance totaux. En comparant différentes offres, le taux d’assurance ressort à 0,12 %, soit 4 800 euros. Gain : 9 600€ !

Dans ce cas, l’assurance de la banque empêche le TAEG d’être en dessous du seuil (2,62%), en supposant que les frais de garantie s’élèvent à 2 000 €. Le TAEG tombe à 2,20% avec l’assurance déléguée.

Certains courtiers suggèrent de supprimer l’assurance de prêt de la TAEG, ce qui lui permettrait de continuer à être couvert alors que son niveau augmente significativement. Cependant, la loi ne permet pas actuellement cette pratique.

Solution 2 : Augmentez votre propre contribution

Alors qu’il était encore acceptable d’emprunter sans apport humain en 2019, c’est désormais une exigence bancaire. Avec les restrictions d’octroi mises en place par les autorités financières (un taux d’intérêt maximum de 35 % et une durée de prêt maximale de 25 ans), combinées à l’environnement financier instable, le premier semestre 2022 a vu un niveau record des apports personnels. Actuellement, il est d’environ 20% du coût total de la transaction (hors frais de notaire), et plus il est bas, moins vous aurez besoin de crédit pour bien gérer vos finances et rassurer le prêteur.

Engagez autant de revenus personnel que possible ! Facile à dire quand on a déjà cessé d’utiliser son compte d’épargne et ses dernières économies. Etant donné que les banques imposent à l’emprunteur de maintenir une réserve résiduelle au moins égale à 5 ou 6 mois de versements périodiques. Débloquez votre épargne salariale si vous êtes salarié. L’achat de la résidence principale est l’une des circonstances permettant le déblocage anticipé des fonds versés à un PEE, Perco ou PER.

Une autre astuce pour améliorer votre contribution personnelle est d’appeler votre famille. Tous les 15 ans, les parents sont autorisés à faire un don financier à chacun de leurs enfants légalement majeurs jusqu’à 31 865 € sans encourir de frais liés au don. Ils peuvent aussi prêter une somme d’argent pour boucler le budget sans intérêt ou avec peu d’intérêt. Si le montant dépasse 1500 euros, le prêt familial doit être formalisé par une reconnaissance de dette, un contrat de prêt signé sous seing privé, ou par un acte notarié.

Solution 3 : contracter un prêt à taux variable

La dernière alternative pour éviter une perte, avec les deux autres, est un crédit à taux d’intérêt variable. À une époque où les taux d’intérêt fixes sont toujours attrayants, cela semble contre-intuitif. Les prêts immobiliers à taux variable commencent à réapparaître après avoir disparu au profit des taux fixes au cours des trois années précédentes, dans un environnement marqué par une inflation extrêmement élevée et une hausse du coût de l’emprunt.
Les taux fournis par les banques ont des valeurs de plafond variables de « 1 », ce qui signifie que le taux de départ ne peut pas augmenter de plus de 100 points de base. Le taux d’intérêt maximum sur la durée du crédit est bien connu. Cela permet un crédit de 1,20 % sur 20 ans, qui ne peut excéder 2,20 %. Comparé à un taux fixe de 2% avec une usure de 2,57%, un taux de 1,20% bordé par un taux d’intérêt de 2,45% offre une marge plus confortable pour ajouter d’autres frais de crédit.

Le plus souvent, le recours à un courtier connaissant bien la construction de dossiers de financement et la négociation avec les banques pour vous permettre de réparer votre crédit en immobilier se justifie.

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