Pour réaliser votre rêve de propriété immobilière, l’option du prêt bancaire se présente à vous. Avant de vous lancer, il convient de réfléchir à différents aspects : le but du financement, son coût, les éventuelles subventions accessibles pour le compléter et votre potentiel d’emprunt. Nous vous éclairons à ce sujet.
Nature et fonctionnement du prêt pour l’immobilier
Un prêt immobilier permet à une institution financière de fournir à un emprunteur un capital destiné au financement de :
L’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, ou d’un terrain pour un usage personnel ou mixte (professionnel et personnel).
La réalisation de travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien sur le bien immobilier concerné.
La construction d’un logement, notamment suite à l’acquisition d’un terrain.
Pour sécuriser le prêt immobilier, l’organisme prêteur peut exiger une garantie, qui peut être :
Une hypothèque sur le bien financé ou un autre bien que vous possédez, saisissable en cas de non-remboursement.
Une caution via une société de garantie qui s’engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de votre part.
Une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, donnant priorité à la banque pour être payée si vous cessez de rembourser.
Évaluer votre capacité d’emprunt
La banque calcule votre capacité d’emprunt en appliquant un ratio d’endettement à vos revenus (salaires, pensions, revenus fonciers, etc.), lequel ne devrait idéalement pas excéder 35%.
Ce ratio, oscillant entre 30% et 35% de vos revenus, prend en compte :
Les mensualités de l’emprunt en cours, assurance incluse.
Votre loyer actuel, si vous restez locataire après l’acquisition.
Cette analyse permet à l’institution de déterminer le montant mensuel que vous pouvez consacrer au remboursement de votre emprunt tout en assurant vos autres dépenses.
Pour affiner votre projet immobilier, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) propose un simulateur de diagnostic de financement pour l’accession à la propriété.
En complément, informez-vous sur les aides complémentaires possibles, comme le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt à taux zéro (PTZ), ou les subventions locales, pour renforcer votre financement. L’Anil offre un outil pour vous orienter parmi les aides offertes par les collectivités locales.
Directives du Conseil Supérieur de la Stabilité Financière (CSSF)
Le CSSF émet régulièrement des conseils aux banques concernant les critères d’attribution des prêts pour prévenir l’endettement excessif des foyers.
Depuis janvier 2021, il est recommandé aux banques de ne pas outrepasser un taux d’endettement de 35% des revenus de l’emprunteur et de limiter la durée des prêts à 25 ans, avec possibilité de report de paiement de 2 ans dans certaines conditions.
Depuis le 1er janvier 2022, ces directives ont force obligatoire, mais les banques conservent une certaine souplesse, dans la limite de 20% de leurs offres de crédit par trimestre.
Il est important de noter que ces directives ne garantissent pas l’obtention d’un prêt et que les institutions financières ont la liberté de contracter ou non un prêt.
Coût d’un prêt immobilier
Le coût total d’un prêt immobilier est influencé par le montant emprunté et la durée du prêt.
Les intérêts à rembourser augmentent avec la durée et le montant du prêt.
Concernant les taux, un taux fixe garantit un coût total connu dès la souscription, tandis qu’un taux variable peut évoluer et affecter le coût total.
Comparaison des offres de prêt
Pour évaluer les différentes propositions de crédit immobilier, il faut prendre en compte :
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui inclut tous les frais du crédit et doit figurer sur les offres de prêt.
La présence d’indemnités pour remboursement anticipé.
La flexibilité de l’offre : possibilité de moduler les mensualités, et les coûts associés à ces changements.
Avant de signer, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours, sans possibilité de rétractation post-signature. Utilisez ce temps pour étudier attentivement l’offre de prêt et comparer avec d’autres éventuelles propositions.