Les SCI IR (Société Civile Immobilière à l’impôt sur le revenu) et les SCI IS (Société Civile Immobilière à l’impôt sur les sociétés) sont deux types de SCI qui ont des avantages et des inconvénients différents.
Avantages de la SCI IR :
Elle permet de répartir les revenus locatifs entre les associés en fonction de leurs parts sociales, ce qui peut être avantageux pour les associés qui ont des parts plus importantes.
Elle permet de prendre en compte les éventuelles différences de capacités contributives des associés.
Inconvénients de la SCI IR :
Elle nécessite une répartition des revenus locatifs chaque année, ce qui peut être plus complexe à gérer.
Elle peut entraîner des conflits entre les associés en cas de désaccord sur la répartition des revenus.
Avantages de la SCI IS :
Elle permet de simplifier la gestion de la SCI en répartissant les revenus locatifs entre les associés en fonction de leurs parts sociales, sans avoir à répartir les revenus chaque année.
Elle permet de limiter les conflits entre les associés en répartissant les revenus de manière équitable.
Inconvénients de la SCI IS :
Elle ne prend pas en compte les éventuelles différences de capacités contributives des associés.
Elle peut entraîner des inégalités entre les associés si les parts sociales ne sont pas égales.
Le calcul de l’impôt d’une SCI à l’IR
La SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu) possède une fiscalité similaire à celle d’une détention en nom propre. Une SCI est considérée comme une société « transparente », c’est-à-dire qu’elle prend le régime fiscal de ses associés. Les personnes physiques sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers, tout comme une SCI à l’IR.
La différence principale réside dans la répartition des revenus de la SCI, qui est proportionnelle au nombre de parts de chaque associé. 30% des parts donnent droit à 30% des revenus, 30% des déficits et 30% des plus-values.
L’imposition d’une SCI IR se fait en deux temps : calcul du bénéfice ou du déficit foncier de la SCI IR et taxation des associés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Les charges déductibles pour une SCI IR sont identiques à celles des revenus fonciers, comme la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et de rénovation, les frais de gestion et d’administration, etc.
Les dividendes d’une SCI IR sont imposées chaque année, même s’ils ne sont pas versés aux associés. Les associés doivent s’acquitter de leur quote-part d’impôt sur le revenu malgré tout. Les dividendes sont répartis entre les associés en fonction des statuts de la SCI, généralement proportionnellement à la proportion des apports dans le capital.
La comptabilité d’une SCI IR est relativement simple à tenir, un simple fichier excel suffit. Le gérant de la SCI calcule le résultat imposable, qui est ensuite réparti entre les associés. Il est important de consulter un expert-comptable pour s’assurer de respecter les règles fiscales et juridiques liées à une SCI IR.
Le calcul de l’impôt d’une SCI à l’IS
L’option fiscale pour une SCI est un choix important entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI est généralement soumise à l’IR, mais il est possible de choisir l’IS en incluant une clause dans les statuts de la société. La fiscalité d’une SCI à l’IS se calcule en soustrayant les charges déductibles du chiffre d’affaires. Les charges déductibles peuvent inclure les taxes foncières, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de gestion et d’administration, ainsi que les frais d’agence et les rémunérations du gérant.
Les amortissements sont également déductibles, ce qui réduit le résultat imposable. Le taux d’imposition pour les SCI à l’IS est progressif, de 15% pour les bénéfices inférieurs à 38120€ et de 26,5% pour les bénéfices supérieurs à 38120€ en 2021 et 25% en 2022.