Crédit immobilier : Utiliser l’assurance emprunteur pour respecter le taux d’assurance.

Passer sous le taux d’usure grâce à la délégation de l’assurance de prêt

Nous n’avons rien entendu de nouveau sur le taux de chômage depuis quelques semaines.
Même ceux qui n’ont plus l’intention d’obtenir un crédit d’expulsion ont entendu parler de cette idée.

Ma coiffeuse, qui ne connaît pas mon métier, m’a expliqué hier que les banques ne prêtaient plus d’argent.

Que retenez vous de ce battage médiatique ?

En raison du taux d’intérêt hypothécaire actuel, une demande de prêt immobilier à la page 2 a été rejetée et il a fallu que l’État augmente le taux avant que les gens puissent présenter une nouvelle demande de crédit.

Est-ce vraiment la réponse à tous les crimes ? En pratique et pour votre dossier de crédit, pas vraiment. Votre projet est en cours ou imminent, et le prochain taux d’augmentation est encore dans plusieurs mois en octobre.

J’ai écrit ce message alors que je travaillais comme avocat en assurance des créanciers. Cela fait des années que je n’ai pas eu de contacts avec des personnes qui sont dans des situations où leur santé est en danger :

À leurs débuts, ces débiteurs étaient des personnes malades (surpoids, diabétiques, vih, etc.) qui étaient fréquemment confrontées à des problèmes de taux d’intérêt.

En raison de surprises liées à la santé, les frais d’assurance emprunteur ont augmenté par rapport au plafond de la TAEG, qui se rapprochait dangereusement du taux d’assurance.

En raison de surprises liées à la santé, les frais d’assurance emprunteur ont augmenté par rapport au plafond de la TAEG, qui se rapprochait dangereusement du taux d’assurance.

J’ai donc une certaine expérience du sujet puisque je lâche ce genre de circonstance depuis plus de dix ans.

Par conséquent, le problème des tarifs d’assurance aujourd’hui est toujours le même, à savoir une augmentation du coût d’intégration d’une TAEG trop élevée et même supérieure au tarif d’assurance.

Un seul objectif donc : Découvrir un moyen de réduire au maximum ce TAEG afin de passer en dessous du taux d’utilisation du trimestre en cours.

Je vais donc vous proposer un des leviers pour faire baisser son TAEG, à savoir la délégation de garantie de crédit.

Vous vous trompez si vous pensez que recevoir une délégation d’assurance suffit à faire baisser le TAEG.

Le fait de choisir votre assurance emprunteur en dehors de la banque n’est qu’un outil pour vous offrir la possibilité de réduire ultérieurement le TAEG de manière plus significative. Tout d’abord, un rappel est nécessaire pour bien comprendre ce que sont le taux d’usure et les autres composantes d’un TAEG (taux annuel effectif global)

Quel est le taux d’usure, exactement ?

La Banque nationale de France fixe le taux d’usure chaque trimestre sur la base du taux accordé le trimestre précédent.

Il est calculé en divisant par trois le taux d’intérêt moyen des prêts accordés au cours du trimestre précédent.

Si le taux moyen accordé au cours du deuxième trimestre de l’année était de 2 %, le taux d’intérêt du troisième trimestre sera de 2,66 % (2*1,33 % = 2,66 %).

La banque ne peut pas vous accorder le prêt si le TAEG de votre prêt dépasse le taux d’intérêt du trimestre en cours.

Notez que les taux d’intérêt sont fournis en fonction de la durée des prêts.

Ainsi, si vous empruntez pendant 12 ans au lieu de 25, vous ne serez pas assujetti au même taux d’intérêt.

Quelles dépenses sont utilisées dans un calcul TAEG ?

Le taux effectif annuel total de votre prêt est appelé TAEG.

Les mêmes personnes qui vous disent que le TAEG est le vrai coût de votre prêt sont celles qui ne peuvent pas vraiment vous aider à résoudre un problème de taux d’intérêts trop perçus.

Vous seul êtes capable de calculer avec précision le vrai TAEG (voir « Calculer le vrai TAEG de votre Crédit Immobilier pour Comparer la Meilleure Offre de Crédit »).

La TAEG comprend les frais et charges suivants nécessaires à l’exécution de votre prêt immobilier :

• Le taux du crédit immobilier ;
• Fractures dans le dossier de la banque
• Frais de garantie de crédit. Cela a à voir avec le prix de l’avertissement, du PPD ou de l’hôpital.
• L’assurance emprunteur obligatoire précise que si vous empruntez en couple et que la banque demande une assurance à 100% par tête (ou 200%), seule 100% de cette garantie sera prise en compte dans votre TAEG.

Depuis début 2022, il y a eu une augmentation des taux d’intérêt hypothécaires de 0,80 %, et ce n’est que le début.

Les chiffres du crédit immobilier arrêtés fin août seront prochainement publiés par l’observatoire du crédit logement. Le constat s’impose : la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers est violente !

Nous sommes passés d’un taux d’intérêt médian de 1,01% en janvier 2022 à 1,82% fin août 2022, soit une hausse de 80 points de base (+0,80%).
L’augmentation était évidemment anticipée car l’activité post-Covid-19 a contribué à une tendance à la hausse des taux d’intérêt hypothécaires, mais sa force et sa vitesse ne pouvaient être prédites.
La guerre en Ukraine et la flambée des prix de l’énergie doivent être félicitées pour avoir précipité la flambée de l’inflation. entraînant une hausse du taux d’intérêt.

Cependant, sans tomber dans l’excès de pessimisme ou de catastrophisme, les taux d’intérêt sont encore trop bas, surtout à la lumière de l’histoire récente.

On est encore loin des records de 2016 !

Une hausse des taux de crédit immobilier qui devrait se poursuivre tout au long des prochains mois.
Hausse de 80 points de base depuis le début de l’année en 2022… mais qui devrait se poursuivre dans les mois à venir alors que la hausse des taux d’emprunt de l’Etat français continue d’augmenter.

A l’heure où j’écris ces lignes, l’état du taux d’emprunt de la France est d’environ 2,10%, ce qui est proche des niveaux de 2014 où le taux d’intérêt des crédits immobiliers s’affichait à 3,50% !

Bien qu’elle soit difficile à prévoir, l’hypothèse d’un taux de crédit moyen pour l’immobilier autour de 3% semble plutôt plausible !

Alors, si vous envisagez un investissement immobilier, il faut être prudent ! Parce que les taux d’intérêt hypothécaires seront plus élevés demain, c’est maintenant.

Votre capacité à faire baisser significativement le coût de votre crédit immobilier est rendue possible par la Résiliation Infra-Annuelle (RIA) de l’assurance emprunteur !

Dans la mer de mauvaises nouvelles, une bonne nouvelle se démarque.

Depuis le 1er septembre 2022, vous pouvez changer d’assurance prêteur à tout moment pendant que vous contractez un prêt hypothécaire !

Plus besoin d’attendre l’anniversaire du contrat ou autres pièges employés par votre banque pour vous faire perdre du temps et vous dissuader de changer d’assurance prêteur.

A partir du 1er septembre 2022, changer d’assurance crédit sera plus simple et vous fera économiser des milliers d’euros.

3 façons d’obtenir un accord de crédit immobilier malgré des taux d’intérêt élevés.

La question du taux de chômage a occupé le devant de la scène ces dernières semaines. Avec la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, il apparaît qu’il y a de plus en plus de refus de crédit immobilier.

Malgré l’attention médiatique que le sujet a reçue, j’ai été surpris de ne pas recevoir beaucoup de commentaires ou de demandes de conseils. C’est étrange. Le but est d’essayer de calculer l’ampleur du problème plutôt que de nier son existence. S’agit-il vraiment d’un problème de courtisan ou d’un problème plus vaste qui ruinera le marché immobilier ?
Si vous êtes inquiet et que vous venez d’obtenir un refus de prêt en raison du taux d’intérêt, veuillez décrire votre montage financier dans les commentaires de l’article. Incluez le montant de votre demande de prêt immobilier, votre apport personnel, le taux d’intérêt du crédit immobilier, les frais de dossier, et le coût total de l’assurance emprunteur. Vos témoignages peuvent aider à approfondir la discussion.

Pour faire simple, le taux d’intérêt le plus élevé que votre crédit immobilier risque de ne pas atteindre est le TAEG.

En conséquence, et de manière basique, vous devez baisser le TAEG de votre crédit immobilier afin qu’il tombe en dessous du taux d’intérêt trimestriel fixé par la Banque française afin d’obtenir un contrat de prêt immobilier.

Ce n’est pas beaucoup plus compliqué que cela. Vous devez donc essayer ce qui suit afin de faire baisser le taux d’intérêt et obtenir un accord de crédit immobilier :

1- Baisser le taux d’intérêt nominal de son crédit immobilier (pas facile en ce moment compte tenu de la hausse des taux, à moins d’envisager un cap à taux variable s’il n’y a pas d’autres options, comme nous vous l’expliquons dans cet article « Le crédit immobilier à taux variable pourrait s’imposer face à la violente hausse des taux qui menace les banques » );

2- Négocier les frais de premier dépôt de la banque (facile mais inefficace pour faire baisser le TAEG).

1. Enfin, et peut-être le plus important, négociez votre assurance emprunteur lors du passage en délégation d’assurance emprunteur. (Très efficace pour réaliser d’importantes économies sur la durée de votre crédit immobilier, comme vous pouvez le constater en utilisant notre comparateur d’assurances de prêt) – L’assurance de prêt en délégation est la clé pour éviter la flambée des taux d’intérêt.

Quels frais dois-je prévoir pour un crédit immobilier ?

Même s’il tend actuellement à ralentir, le marché immobilier de l’Hexagone se porte plutôt bien depuis des années. Et quand quelqu’un parle d’investir dans la pierre, il s’agit le plus souvent d’une dette immobilière. En fait, la contribution des ressources humaines est généralement insuffisante pour mener à bien une telle opération. Or, le coût d’un prêt immobilier est conséquent, et il varie en fonction de la durée du prêt et du taux d’intérêt utilisé. Etant donné que les taux d’intérêt ont l’habitude de revenir à des niveaux plus élevés, notamment à cause de l’inflation, il est nécessaire de constituer un dossier de demande de prêt afin d’obtenir un crédit immobilier. Les frais d’annexe initiaux entrent à ce moment-là. Les banques imposent fréquemment ce qu’elles appellent des « frais de dossier ». Le montant peut vite monter à plusieurs centaines d’euros, voire plus de mille euros, s’ils ne dépassent généralement pas 1 % du montant du prêt hypothécaire. Cependant, gardez à l’esprit que vous pourrez peut-être négocier ces frais de dossier ou peut-être les faire renoncer.

Les frais de notaire sont une composante essentielle.

Contrairement aux frais de dossier, les frais de notaire s’avèrent absolument nécessaires dans le cadre d’un achat immobilier. Appelés aussi frais d’acquisition, ils s’ajoutent à la facture finale et doivent être pris en compte par l’acheteur. Ils sont majoritairement constitués de taxes et prélèvements destinés aux collectivités locales (départements et collectivités). Ces taxes constituent la majorité des honoraires d’un notaire et peuvent varier en taux selon la localisation du bien immobilier en question. Le reste est constitué des honoraires du notaire, ou de la part qui lui est versée à l’issue de la transaction. Encore une fois, un taux est appliqué et il varie en fonction de la taille de la transaction. Ainsi, le taux est de 0,79% pour toutes les transactions supérieures à 60.000 euros, contre 3,87% pour les transactions inférieures, disons, à 6.500 euros. A noter que le notaire a la possibilité d’appliquer une décote pouvant aller jusqu’à 20% de son salaire si le montant investi est supérieur à 100 000 euros.

Assurance des emprunteurs et autres frais bancaires

Un crédit immobilier doit également prendre en compte les frais liés à l’assurance emprunteur. Sur le plan juridique, cependant, la signature d’un tel contrat d’assurance n’est pas obligatoire. Cependant, en réalité, les banques voudront cette garantie. Cette assurance emprunteur permet à la banque d’être protégée en cas d’invalidité, d’incapacité de travail ou de décès. Le prix d’un tel contrat varie en raison d’un certain nombre de facteurs. L’âge, la santé, la carrière, la durée du prêt et le montant du prêt ne sont que quelques facteurs pris en considération. Cette assurance peut représenter jusqu’au quart du montant total du crédit immobilier selon le taux d’intérêt utilisé et les mensualités demandées. En d’autres termes, c’est quelque chose à considérer avant de faire un achat immobilier. N’oubliez pas que le coût de l’assurance emprunteurs peut être diminué en jouant sur le marché, et qu’il est désormais possible de l’obtenir auprès d’un assureur autre que la banque qui vous a consenti le crédit. Lorsque vous parlez de banque, n’oubliez pas de prendre en compte les frais bancaires associés à l’ouverture d’un compte potentiel afin d’obtenir votre crédit hypothécaire.

Les frais supplémentaires qui peuvent être encourus lors de l’obtention d’un prêt hypothécaire

De plus, il y a les soi-disant frais de garantie. Ceux-ci protègent la banque en cas de non-paiement des obligations mensuelles de l’hypothèque ; elles prennent souvent la forme d’une hypothèque ou d’un avertissement. Calculez 1,5 % du montant total du crédit pour l’hypothèque, et de 0,8 % à 1 % pour la caution, en général. Une fois le contrat de vente signé, vous devrez également vous acquitter des honoraires de l’agent si vous faites appel à une agence immobilière. Enfin, si vous souhaitez contacter un avocat spécialisé en succession, celui-ci vous facturera des frais de justice. Néanmoins, étant donné que ce professionnel mettra tout en œuvre pour obtenir le financement immobilier le plus avantageux, cette approche peut s’avérer payante. Habituellement inférieure à 1 % du montant total du prêt immobilier, la somme peut rapidement monter à plusieurs centaines d’euros, voire plus, à mille euros. Cependant, gardez à l’esprit que vous pourrez peut-être négocier ces frais de dossier ou peut-être les faire renoncer.

Quelles villes offrent les meilleures opportunités d’investissement immobilier local ?

Tous les investisseurs recherchent la meilleure opportunité d’investissement compte tenu de l’inflation qui ne cesse d’augmenter. Même si l’immobilier local peut être une bonne opportunité d’investissement, voici le top 10 des villes pour le faire.
Vous souhaitez démarrer un investissement immobilier, mais vous ne savez pas sur quelle ville vous concentrer. Selon une étude, qui se revendique experte de l’investissement territorialisé, les trois premières villes pour le marché d’automne 2022 sont Thionville, Metz et Draguignan, avec des rendements bruts moyens respectifs de 6,80 %, 6,76% et 6,63%.

Thionville en tête du classement

Dans un environnement inflationniste, l’immobilier est plus sécurisé que jamais, avec des loyers positivement corrélés à l’inflation et une dette dont la valeur réelle diminue avec elle. Et les investisseurs n’ont plus peur d’aller loin pour investir, que ce soit dans les zones frontalières ou les villes nouvelles boostées par les télécommunications.
Du coup, Thionville, qui affiche un prix moyen au mètre carré de 2 207 euros, bénéficie de la proximité de la frontière luxembourgeoise. La ville « bénéficie d’un effet de contagion économique via les travailleurs transfrontaliers ».

Chartres et Melun, deux villes situées en région parisienne, font partie du Top 10 des villes. Il est important de noter que depuis l’avènement du train de banlieue, les individus sont moins réticents à quitter les grandes villes au profit des plus petites. Par conséquent, investir dans ces endroits peut être une sage décision pour les investisseurs.

Quel est le prix de l’immobilier à Marseille ?

Un marché immobilier très dynamique

Marseille a toujours été en tête du peloton des grandes métropoles françaises, concurrençant à la fois le nouveau et l’ancien marché. L’évolution des prix des appartements et des maisons n’a pas été aussi rapide que dans les autres parties de l’Hexagone. Mais il est important de noter que la population de la ville de Phoenix a considérablement augmenté au cours des dernières années, accélérant son déclin.

Comparé au coût du logement dans les autres grandes villes françaises, le prix au mètre carré des maisons et appartements à Marseille est très raisonnable. En effet, le prix moyen à Marseille est de 3 351 euros, contre 5 510 euros à Lyon et plus de 10 000 euros à Paris.
Cette moyenne est également inférieure au tarif estimé pour le marché immobilier français, qui est de 4 024 euros par mètre carré.

Cependant, Marseille a connu ces dernières années une croissance importante qui a permis un ajustement de la valorisation immobilière de son patrimoine.

Les quartiers ensemble

Les 4e, 5e et 6e arrondissements marseillais sont au premier rang du marché immobilier.

Dans le quatrième arrondissement, l’augmentation était de 13,2 %. Il fixe le prix moyen du mètre carré à 2 917 euros.

Le 6e arrondissement enregistre une belle progression de +13,9% avec un prix moyen de l’immobilier de 4 165 € le pied carré. Le troisième quartier le plus cher de Marseille est celui où ce prix baisse.

Enfin, la plus forte augmentation annuelle est observée dans le 5ème arrondissement, avec +14,9%. Le coût moyen s’élève à 3 490 euros par mètre carré.

D’autres districts ont subi des changements notables, notamment:

Le 15 avec + 11,4%
Le neuvième avec + 10,9%
La seconde avec + 10 %.
Les prix au pied carré les plus élevés se trouvent, sans surprise, dans le quartier très recherché du 8e près du Parc National des Calanques, à 4 599 $ le pied carré.

Les quartiers de Marseille sont en ébullition.

Trois arrondissements du nord ont des prix au mètre carré inférieurs à 2 000 € :
Le 3e avec un prix moyen de 1 875 euros le mètre carré
Le 15ème, au prix typique de 1654 euros le mètre carré
Le 14ème, au prix typique de 1611 euros le mètre carré.
Ces prix abordables surprennent dans une grande ville française, surtout si on les compare au prix moyen de 4 599 euros dans le 8e arrondissement, soit plus de trois fois plus !

Alors que plusieurs secteurs sont encore loin des moyennes nationales, Marseille, comme Orléans ou Mulhouse, rattrape son retard par une croissance immobilière exceptionnelle.

Faut-il investir dans l’immobilier ?

Un investissement sûr

61% du patrimoine financier français est constitué d’immobilier. Malgré tout, 67 % estiment qu’il s’agit de l’investissement le plus sûr du marché. Naturellement, la préférence va à l’investissement immobilier des personnes par opposition à l’investissement localisé.

Même lorsque les actes ont de plus grands résultats, ils semblent trop scandaleux. En effet, les Français ne sont pas contraints de prendre des risques financiers du fait des récentes crises financières conjuguées à la crise sanitaire actuelle.
De plus, l’investissement local ajoute une source de revenus sûrs et réguliers. C’est la première demande faite par les Français tout en investissant. Le loyer mensuel perçu peut être utilisé pour compléter un salaire, financer une retraite ou financer des projets comme financer l’éducation d’un enfant. Pour les investisseurs individuels d’aujourd’hui, la notion d’héritage à transmettre aux générations futures est également cruciale.

Un environnement propice à l’immobilier

L’investissement immobilier rend envisageable l’investissement en crédit. En fait, la majorité des Français utilisent cette démarche pour accéder à la propriété.
Les taux d’intérêt historiquement bas des crédits immobiliers (environ 1,2 %) incitent les Français à investir leur argent dans l’immobilier. De ce fait, l’âge moyen des primo-accédants en région parisienne est tombé aux alentours de 30 ans. Ce boom immobilier a également été favorisé par le relèvement du taux d’endettement autorisé des ménages de 33% à 35% par le Haut Conseil de Stabilité Financière.

L’investissement local reste assez avantageux pour les foyers sans apport significatif. Le remboursement mensuel du prêt hypothécaire est rendu possible par les salaires accumulés. L’effet de levier se produit lorsque l’utilisation de la dotation permet d’augmenter la capacité d’investissement immobilier. De plus, le climat économique positif à long terme est favorisé par les dispositions de la loi Pinel qui réduisent les impôts pour les investissements immobiliers réalisés dans le neuf.
Enfin, la crise sanitaire a poussé les Français à modifier leur mode de vie. Les villes moyennes de la périphérie sont plus sollicitées que les grandes métropoles. Ces villes bien desservies qui sont facilement connectées aux grandes villes offrent la « déconnexion connectée » qui est nécessaire.

Les risques et contraintes immobiliers

La fiscalité
Faites attention; un investissement basé sur la localisation entraîne une charge financière qui doit être prise en compte. En tant que propriétaire, vous êtes redevable de la taxe foncière. Il a considérablement augmenté au cours des dernières années (8 fois plus que la hausse des loyers). En outre, une nouvelle augmentation de la taxe foncière des collectivités locales est préoccupante compte tenu de la suppression de la taxe d’habitation.

Les risques potentiels de l’emploi localisé

Ce n’est pas toujours une bonne idée d’investir dans la région. D’abord et avant tout, il faut considérer la possibilité de vacances locales. De plus, vous n’êtes pas protégé contre un propriétaire voyou qui pourrait vous faire manquer des paiements de loyer, endommager votre propriété ou causer des désagréments. Enfin, vous avez peut-être également connaissance d’un turnover important dans votre bien qui se traduit par une augmentation significative des frais de gestion liés à la localisation.

Encadrement des salaires

La loi Elan donne aux villes fortement peuplées la possibilité de cadrer ou non le coût de la main-d’œuvre. Ainsi, un salaire de référence peut être établi. Il vous sera alors demandé de prévoir un salaire compris entre – 30% et + 20% du prix de référence.

Les frais supplémentaires
Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, des frais annexes tels que travaux éventuels, charges de copropriété, taxes, etc. viennent s’ajouter aux frais liés à votre crédit.

L’investissement immobilier reste une valeur sûre, mais il nécessite une attention particulière à vos besoins et à votre situation particulière.